住宅ローンの選び方(お金の出し方)

住宅ローンの話を少し具体的な形でお話いたします。
1回では説明つかないので何回かに分けてご説明いたします。
(私の知っている範囲なのでたかが知れてますが・・・

住宅ローンの仕組みの中で、ローンのお金の出し方を大雑把に分けると、2種類あります。

全額実行

完成時最終実行

の二種類が、スタンダードです。
もう一つに分割実行という出し方もありますが、比較的稀で、多くは全額実行の一部と考えます。

全額実行は、簡単な話で、融資の申し込みを行い、融資決定した段階で、その後いつでも金消契約が可能です。

<金消契約とは金銭消費貸借契約の略語で、銀行との契約にあたります。ローン申し込みはあくまで申込みなので、この契約をもって、お金のやり取りが決まります。>

金消契約後、実行されたお金は、借主の口座に全額(ローン諸経費を差し引いて)入金されます。
そこから、払うべき時に各業者への支払いをしていく事になります。

この際、口座に残っている残りのお金を、別な事に使えないように、資金管理をする銀行が大半です。
残額を「定期預金」として一時的に開放しない形を取ったり、工事の請負金契約書に基づいた支払い日に、直接請負業者への振り込みの形しか許さない払い形(資金開放)であったり、支払った額の領収書を必ず付ける必要があったり と様々なやり方で、住宅資金以外には使えないようにしています。間違いがあると大変 なのでありがたい仕組みかと思います。

銀行の中にはこれらの抑えも少なくして、個人の信用に任せて使い道をあまり追いかけない銀行もあります。これはこれで、ありがたいと思う方も多いはずです。
(私の知っている範囲では、常陽銀行(地元の第一地銀)や東邦銀行(福島県の第一地銀)などがそれに近い形です。興味のある方は下記から、審査を進めてみて下さい。金利も安いですしお勧めの金融機関です。見るだけは当然無料です

全額実行はとにかく資金が自分の口座内で動くため、わかりやすいシステムです。
実際適応される金利も、大半が金消契約時なので、工事が始まる前に決定となります。
そして、実行後、その翌月から支払いも始まるため、少しでも早く返し終える事になります。

ネックは、実はこの部分で、現在アパートを借りている方の場合は、新築が完成するまでの期間、家賃と住宅ローンが重なります。これは、結構重たい話です。
そのため、支払の開始を遅らせてくれるシステム等も導入しているケースも多いです。その際、金利負担分くらいは費用が掛かります。
(新築注文住宅の場合)

土地から購入する場合は、土地の資金を建物の着工前に払い込む必要があるため、土地の決済(お金を全額払う日)日が、融資実行の日となります。
そのため、土地決済したら工事会社に、早急に着工に入ってもらいたいものです。
また、土地代金の申し込みと、建物代金の申し込みを別々で扱ってくれる金融機関も有りますが、ローンが二本立てとなり、手数料・抵当権設定費用等、一本時より多く掛かってしまうのであまりお勧めできません。

完成時最終実行のやり方は、多くの金融機関が扱うやり方です。
このやり方が「普通」なのかもしれません。
銀行は、土地と建物を担保にしてお金を貸してくれる訳ですが、先行での全額実行の場合、まだ担保に取る建物が無い状態なのです。そのため、建物完成時にお金を出したいという考え方が一般的のようです。
住宅金融公庫(国の機関)の融資も完成時最終実行です。(今は住宅金融公庫は無く、住宅支援機構で行っているフラット35も同じです。)

この場合、土地購入資金についても困ります。
「建物完成しないとお金が出ない」→「でも土地のお金を払い込まないと工事できない」という、どうしようも動けない状況となります。
また、建物の支払いも、通常は中間資金の支払も必要なため、その資金もどこから捻出するのか困ってしまいます。

そこで、つなぎ融資というものが有るのです。
つなぎ融資は、住宅ローンの金消契約前(実行前)に一時的に、銀行が貸し付けをしてくれるやり方です。
このつなぎ融資がある事で、計画が成立します。

つなぎ融資を使う場合、つなぎ融資手数料つなぎ融資期間の金利負担が発生します。
金利負担はおおよそ、変動金利の金利で計算します。
つなぎ融資を受けた期間から金消契約をするまでの期間の金利負担です。

例えば・・・(金額も仮設定)
土地決済時に受けたつなぎ融資(1,500万円)は、そこから完成まで5か月間。
建物中間金払い時に受けたつなぎ融資(1,200万円)は、そこから4か月間。
金利2.475%(たいがいは優遇前の金利で設定します。)とした場合。

(土地資金)

1,500万円 × 2.475% = 371,250円(12か月分の金利)
371,250円 ÷ 12(ヶ月) × 5(ヶ月分) = 154,687円
(建物中間金)
1,200万円 × 2.475% = 297,000円(12か月分の金利)
297,000円 ÷ 12(ヶ月) × 4(ヶ月分) = 99,000円

合計で 253,687円 がつなぎ融資手数料となります。

家賃5か月分よりは安く収まりそうですが、金利負担だけなので、借りた元の金額は減っていません。
この辺りを「無駄」ととらえるかどうかは、人それぞれの判断となります。

つなぎ融資を扱ってくれない金融機関も中には有りますので、銀行・不動産屋・住宅会社との相談が必要になります。

建物完成時に金消契約を結び、その際に借入した金額が実行となるわけですが、同時につなぎ融資にて借りていた金額が差引となります。
この時点で、つなぎ融資については完済となります。
その翌月から、実際の住宅ローンの支払いとなるわけです。
(つなぎ融資手数料の支払いは、一括払いのケースと、毎月払いのケースとあるので金融機関に確認が必要です。)

ちなみに、「フラット35」の場合は、結構慎重に窓口を選ぶ必要があります。
なぜかと言いますと、住宅支援機構ではつなぎ融資をしてくれません。
住宅支援機構は単体での窓口をほとんど作っておらず、銀行や保険会社にその窓口を委ねております。
その窓口になっている銀行で、つなぎ融資の有・無が分かれます。
自社のローンでない事のデメリットリスクがある事で、つなぎ融資を避ける傾向が強いです。
つなぎ融資が受けられない場合の多くが、計画が不成立となるので、注意して下さい。

また、フラット35の場合「事前相談」を扱っていないケースが多く、本申込みからのスタートとなります。
この場合、計画の打ち合わせ中が非常に不安です。
打ち合わせを進めた後で「借入不可」では、無駄な労力となってしまいます。

フラット35で事前相談を扱っている銀行に「みずほ銀行」が挙げられます。
事前相談もしてくれて、つなぎ融資もしてくれるのでお勧めの銀行です。もちろん、自社の融資も扱っていますし、そちらも勤務年数の短い方でも扱ってくれたりと非常に便利です。
興味のある方は、下記のホームページをのぞいてみて下さい。(見るだけは当然無料です。
みずほ銀行ホームページ

また、フラット35は銀行以外でも取り扱いしております。つなぎ融資も扱ってくれる、銀行以外の機関として王手は「楽天」や「SBI」になります。
こちらも興味があれば覗いてみて下さい。(見るだけは当然無料です。
楽天銀行住宅ローン【フラット35】

全額実行・完成時最終実行ともに一長一短な部分があるため、どちらが良いとは言い切れませんが、各家庭の状況に合わせて選択していくと良いと思います。
このお金の出し方以外も金融機関の選択の要素はたくさんあります。
それらについては、また今度じっくりお話いたします。
長い文章お付き合いありがとうございます。

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