根抵当権がある道路

質問

根抵当権がある道路を通って自分の敷地に入る場合、住宅ローンは借りれますか?

新築住宅建設予定があります。
予定地は、祖父の農地を農地転用し宅地とする予定です。
しかし、予定地に進入するには、祖父の他の土地を通らないといけません。
そこは、祖父がアパート経営をしている敷地内の道路です。調べたところ、そこは祖父がアパート建設時に借りた銀行の、根抵当権があるようです。
また、私と同じように敷地内を通っていかなければならない住宅がありますが、そこのお宅の住宅ローンは祖父が借りている銀行の住宅ローンだそうです。
このような場合、私も祖父と同じ銀行でないと住宅ローンは借りられないでしょうか?
未だ祖父は銀行に借り入れがあり、一括で返せるような額ではないので、返済して根抵当権を外してもらうことは不可能に思われます。

回答

今回融資を受ける銀行が、「第二抵当権」で大丈夫!というのなら、別な銀行でも借り入れ可能です。
これもなかなか難しいので、根抵当権設定している銀行での融資の方が手っ取り早いです。

若しくは、アパートの土地の一部を分筆します。
これは今回の敷地への進入路となる部分で切り離し、路地敷の幅を確保(路地の長さが、20m以下なら幅2m、30m~40mなら幅3m、それ以上なら4m)をします。
この部分に、既存の建物が掛からないようにします。
そして、根抵当権を付けている銀行に ”この分筆した部分だけ根抵当権を外してもらう” 相談をしてみるのも良いと思います。

順番としては、建築の条件を満たすような分筆計画案を作り(簡単なもので良いと思います)、それをもって、根抵当権設定している銀行に相談して、「抵当権を外せる」なら、分筆に取り掛かっていく。という流れになるかと思います。

何度か、この形で計画したことが有り、うまくいく可能性は高いです。
たぶん、アパートローンも既に何年か支払済みと思われますので、分筆によって土地の評価が少し下がっても、大丈夫なのではないかと思われます。

根抵当権設定の銀行が、「駄目」の結論の場合は、また策を考える必要がありそうです。


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