マイホーム取得資金の決め方

家はやっぱり高い買い物です。
土地を含めると3,000万円以上するケースが大半です。
なかなか現金で購入出来る方はいないのが現実で、ローンに頼る事となります。

ローンと言えば、銀行です。
実際最初に「どの銀行を選んだらよいか」と考える方が多いですが、金利面等は多少の違いがあれど、ほとんど変わりは無く、それらの情報だけではなかなか決めようがありません。

どの銀行が良いかは、「どのような資金計画を組むのか」に左右され、先に資金計画を決めていく事が大事な要素となります。

―資金を決める―

ローンの返済額

単純に数字だけで、2,000万円までとか、3,000万円までと決めるのは、わかりやすいですが、意外と漠然としていて目標が見えてきません。

現金計画の方であれば、今ある自己資金と相談して、いくら残して、いくら使うのかを考えるだけの計画でもよいのですが・・・

資金計画を組む上で一番大切なものは、これからの生活です!
その上で、目標にすべきは、毎月どのくらいの支払いが可能か?と言う事になります。

「今、アパートに住んでいる」という方は、それが見えやすく、家賃との比較をします。
今の家賃を払っている生活で、”余裕がある”のか、”ぎりぎり”なのか判断が必要です。
”生活が無理”な方は、今ローンを組んでのマイホーム計画はお勧めできません。

まず”余裕がある”方の場合(なかなかいません)、貯金分(若しくは浪費分・・を本当に住宅ローンに充てても良いものか検討して下さい。
これからの生活資金、会社での給与や立場、子供たちの教育費、マイホーム以外の目標にしている買い物(車購入等)、旅行の資金等々、考えられる事はすべて考えて、実際いくら位の返済が出来るかを考えます。
そこで、今までの貯金額はキープしつつマイホームを、と思えば家賃分の支払額まででとどめておいた方が良いです。

”ぎりぎり”の方の場合、「最大で今の家賃分までの支払い」と考えておいた方が無難です。
「これから給料が上がっていく」事や「共働きを始める」事等、将来を考慮してしまうと、いざそれが叶わなかった時、生活苦となってしまいます。
そして、住宅ローンでは延滞はなかなか許されるものでなく、万が一延滞した場合、個人情報に傷がつく事となります。
そうはなりたくないものです。
また、マイホームを取得すると、固定資産税・都市計画税など、所有不動産に対して税金が発生する事となりますので、「最大で今の家賃分までの支払い」と検討した方が無難です。

実家、社宅、所有建築物(家賃の掛からない住居)に住んでいる方は、目安が有りませんが、毎月の貯金額がその検討材料になりそうです。
現在の毎月貯めている額を満額支払いに充ててしまえば、もちろん窮屈な生活となり得ます。
将来まで考慮して余裕のある資金計画として下さい。

いずれにしてもなるべくローンの支払額は、生活に支障のない額に抑えるべきです。
また同じ話となりますが、家が全てではありません。
生活が(遊びや旅行含め)大事です。
生活を考慮した上で、返済可能額を決めていきます。


頭金の検討

家を計画する段階で、頭金となるお金を貯金してきた方もいれば、貯金は全くしていない方もいます。
貯金をしてきた人の方が、もちろん有利ですし、ローンも借入しやすいですし、計画性が有るので、入居後も安心できる人です。
でも、マイホームは「思い立った時」が一番計画がはかどりますし、そこがチャンスの時ではないかと思います。(個人的な意見です・・
その時に、色々と考え、動いてみる事が、実際そこで計画が進まなくなっても、後々に生きてくると考えます。
本気で取り組む事は、知識を増やし、心のレベルアップにもつながります。
無理でも落ち込まない事です。
「こうなれば可能になる」という将来が見えた時、それを目標に頑張る事が大事です。

頭金が少なくても、今は全額借入も可能な時代です。
それを借りた事で生活に支障が出ない事を前提にして、頭金なしのマイホーム計画をお勧めいたします。
以前にも書き込み致しましたが、家賃を払いながら、貯金する事はかなり難しいものです。
住宅ローンを”払い終える期間”の家賃を検討すると、月7万の家賃の場合、年間84万円で、35年間の借り入れと考えると、2,940万円となります。
これらの金額を払いながら貯金をするというのは難問であるのは間違いない事実となります。

しかし、若干の頭金は必要です。
昔は全体の2割の金額と言われておりましたが(実は今でもなんですが・・)、今は建築費・土地購入費以外の諸経費分で十分可能です。
更に、住宅会社にも、銀行にもよりますが、30万円位あれば成り立たせてくれる所もありますので簡単に諦めないで下さい。

頭金は建築費の一部となります。
今後の生活と、建築中・建築直後の生活に支障が出ない額で検討して下さい。


ローンの支払い年数

これが決まると、資金計画の目標が決まります。
ほとんどの方は「退職までに払い終えたい」という意見です。
この意見には賛同いたします。

その場合、40歳の方であれば、20年でローンを組む。30歳の方であれば30年でローンを組む。
という計算となりますが、これはまた別物かと考えます。
短い年数でローンを組む事で、毎月の返済が厳しくなります。
いざ、資金が必要になった時、例えば車の買い替えが必要になるとか、子供が私立の中学に行きたいと言い始めたとか、そんな時の資金も余裕を持ちたいものです。

そのため、「出来る限り年数を短く」と考えるよりも、毎月の余裕を考えた方が良いです。
もし、20年で返せる月々の支払の額面と考えても、少し長めに30年とか35年で組み、その差額分を貯金に充てる事をお勧めします。
そして、いざ退職を迎え、それまでに「貯金に充てていたお金はその他に使わない」と決断した段階で、繰り上げ返済に充ててしまうと良いと思います。
これでも結局は「退職までに払い終わった」事になります。

後で資金が必要になった際、例えば、車を買う際にローンを組む事にした場合は、生活の厳しさが増すと同時に、車のローンの方が金利が高いため、損をする事になります。

そうならないためにも、長い年数でローンを組んで、無理が無ければ繰り上げ返済で返していくやり方が望ましいと考えます。

こうしてこの三点が決まると、資金計画が決まってきます。

(金利1.7%の目安として・ボーナス返済は無と考えて)
例えば・・・
月々
 9万円35年返済頭金 200万円=TOTAL 3,000万円
月々 万円35年返済頭金 00万円=TOTAL 2,600万円
月々 万円35年返済頭金  0万円=TOTAL 2,250万円
月々 6万円35年返済頭金 100万円=TOTAL 2,000万円

といった具合に逆算が出来ます。

これを一つの検討材料として、今度は実際にマイホームはいくら掛かるのかを住宅展示場に聞きに行くと良いと思います。
予算面が決まっているので、どのくらいの規模の建物が建てられるのかも、検討がしやすいはずです。

この資金計画が決まってから「銀行の選択」に移ります。
なぜかというと、冒頭で話した通り、金利面はほとんど銀行によって変わる事はありませんが、融資の対象額、限度額、審査の仕方そのものが銀行によって違いがあるのです。

一つは、頭金の問題です。
現在、フラット35(住宅支援機構)での融資は、本体工事費用と土地の本体金額の90%までとなります。(近々見直しとなりそうです。)
と言う事は、10%分は自己資金負担です。
この分が用意できなければ、フラット35で借りたくても借りられません。

しかし、フラット35を借りた上で、併せ貸し付けをしてくれる金融機関もあります。
その場合は、その金融機関を窓口にフラット35を借ります。

民間金融機関でも同じことが言えます。100%融資が可能な所もあれば、最大80%迄という機関もあります。
頭金次第で金融機関を選択する必要があります。

また、返済年数を決めた上で、完済年齢の上限が金融機関により違います。
75歳完済迄の銀行が多く、長い所だと80歳完済迄認めてくれる所もあります。
これも金融機関次第です。

そして、後程のページで書き込みしようと思っている、返済比率の見方も各金融機関により異なります。
借入額、月々の支払、その他ローンの状況、現在の年収、勤続年数・・・等々見極める必要のある項目が多く、それらの条件を加味して、合致した金融機関を選択していきます。

ローンの借り方、借入先の決め方、資金計画の決め方は上記のような順番で決めていくのが、失敗しないやり方と思います。

長くなってきたので、また改めて、ローンについてのお話をしたいと思います。

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