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住宅ローン審査の基本・通常の審査の話

個人信用情報に難が無ければ、今度は細かい審査をしていきます。
ここで重要な項目となってくることは、

・勤務年数
・年収
・仕事柄
・世帯構成
・年齢
・既存の借り入れ額

の6つの項目が重要です。

○勤務年数○
一般的に会社勤めの方であれば、2年以上の継続勤務をしていれば特別問題有りません。
自営業の方であれば、最低3年以上が求められます。

しかし、最近では前勤務先との仕事内容が近い職種であれば、勤務年数が短くても審査の土台には乗せてくれる銀行が増えました。
更に、そもそも勤務年数は問わない銀行も増えてきておりますので、勤務年数が短くても、返済していく自信があれば、住宅ローンを組む住宅の取得に踏み切る事も出来ます。

自営業者の方の場合は、3年以上の申告書が用意できてからの審査になります。
しかも、その3年間の収益の安定性が求められ、直近の1年間だけが、住宅ローンを組むのに満たす条件が揃っていても、審査結果は思わしいものになりません。

ここでもフラット35は勤務年数をほとんど問いません。
しかし、審査の上で判断基準となる「年収」が不明確では、審査が進みません。
そこで、勤務3か月以上は最低でも求められます。
3か月分の給与の平均を、1年分とみなして審査を進めてくれます。
しかし、ボーナスについては、初年度は出ない事も多いですし、あっても少ないので、あまり期待できません。
一応、ボーナスを取得実績があれば、年二回分もらうものと仮定して年収を計算してくれます。

個人事業主の方で住宅ローン審査が通り難かった場合は、スルガ銀行・郵貯銀行がお勧めです。
(もちろんフラット35もお勧めです。)
スルガと郵貯は基本同じです。
ある程度、勤務年数は問われますが、短い年数でも、審査をしてみる価値は十分にあります。
申告所得外の「実際の収入」を見て判断してくれます。
(ただ、延滞には厳しく、ローン・国保の延滞歴は見逃されません。)
大雑把に言いますと ”通帳の記帳を元に判断してくれる” ためどのくらいの収入があるのかを所得証明などの公的証明以外で判断してくれます。
ケースによっては、ピッタリ当てはまる方もいらっしゃると思うので是非、利用してみて下さい。
下記リンクをクリックしてみて下さい(当然無料です)。

スルガ・郵貯銀行ホームページ

楽天銀行住宅ローン【フラット35】

○仕事柄○
上記に挙げた、自営業者・会社勤務の中でも、職種により審査基準が変わるようです。
単純に、融資の可・否が変わる事もあります。
また、銀行の保証会社の判断となりますが、「保証料」に違いが出る事も十分あります。

職種が、一般的に「離職率が高い」場合や、「命の危険を伴う」場合、「事故が起きやすい」等の、マイナス要因をそのままマイナスの目で見てくる金融機関が多く有ります。
銀行としては、「全て返済が出来る」事を条件に貸し付けをしたいわけですから、当然の判断かも知れません。
そして、”返せる可能性が少し薄い場合”は、初期投資で掛かる「保証料」を高く設定する。
”返せる可能性が無い”なら、融資をしてくれません。
これらを保証会社によって審査を行う際に判断をしていきます。

職種をあまり問わないのも、フラット35です。
”国の機関”に近いものが有り(住宅支援機構)、「差別をしない」考えが強いです。さすがな気がします。

○世帯構成○
入居者の世帯構成も審査の範囲に入ってきます。
「単純に単世帯・2世帯の住宅」というわけではなく、扶養家族の人数や、土地の所有権等の部分です。
年収が十分に借入額を満たしていても、子供が7人いて養っていくと考えた場合と、子供2人の場合では、前者が圧倒的に普段の生活の負担が多いわけです。
返せる可能性の判断となった場合、扶養家族が多い事が、少しネックとなる場合があります。
親の同居の場合も同じ事が言えて、勤務していない・また年金も貰っていないという場合は扶養家族として扱われますので、審査が若干厳しくなります。

土地を既に所有している場合、それが親の土地である場合が多いですが、その土地での計画の際に、贈与・名義変更しないケースは多く有ります。(贈与税が高く付くため)
その際、名義人が「担保提供者」として、住宅ローンにも関わってきます。
やはり、担保提供者についても、個人信用情報を取られますので、名義人に個信上問題があっても、住宅ローンの借入が難しくなります。

また、「夫婦は一体」とみなされ、御主人名義での住宅ローン借り入れの場合でも、奥様の既存借入がネックとなるケースもあります。
例えば、デパートでの買い物でのカードを使った「リボ払い」等や、カーローン等ですが、これが審査に引っかかる事もあり得ますので注意して下さい。

○年齢○
融資を借入する時の年齢や、返し終わる年齢には制限があります。
現在が60歳未満で、完済時の年齢が75歳というのが一般的です。
しかし、意外ですが金融機関によって、ここにも結構差があります。

出来るだけ長く借りて、月々の負担を減らし、貯金を貯めて、早めに返し終わる」これが理想の形と考えます。
保証料の掛かる金融機関の場合には 長めに借りる=保証料が高くなる となりますがそれでも、月々が無理の無い返済額に抑えるべきです。
フラット35の場合は、この保証料が掛からない事も一つの魅力なので、無理の無い返済で長いローンを組むケースにおいてもお勧めです。
また、貯金がたまって、「内入れ返済」をする際も、手数料が無料なのです。

ちなみにフラット35の回し者ではありません。ニコッ 純粋なお勧めです。

○年収○ ○既存借入○
この2つが、住宅ローンの借入額を決定する際に、非常に重要な項目となります。
まずは、年収ですが、これを元に一番の判断基準である「返済比率」を算出します。
(これには既存借入も関わってくるので項目を一緒にしてあります)

返済比率とは、年間の借入返済額 を 年収 で割って 100 を掛けた数字です。
これが、目安ですが年収400万円以上の方は 35% まで
             年収400万円未満の方は 30% まで
に収まっていれば、融資の審査の土台にのってきます。

ちょい難しいので、例をいくつか挙げて説明いたします。
例えば、年収450万円の方が、2,500万円 借りたい!という場合・・・
(2,500万円 25年返済 金利1.5% と仮定します)
その場合、ボーナス返済無と考えると 月々 99,985円となります。
しかし、金融機関により変わりますが、返済比率計算の場合の金利は適応金利ではなく、だいたい「4%」での計算とする所が多いようです。(この返済比率金利も銀行選定の上では重要です。)
そのため、上記の例では、月々 131,960円での計算となります。
となると、年間返済が1,583,520円となりこれを年収450万円で割って100掛けると
35.18% という数字が出てきます。ちょいオーバーなので、この場合、「減額対象となります。

このまま、30年返済とした場合、実際の支払は 月々 86,281円で、返済比率の4%計算では 月々 119,354円となり、年間1,432,248円÷450万×100=31.82% <35%
という結果となるので、「融資可能」の条件が揃います。

同じ金額を借りても借り入れ難数や金利で大きな違いが生まれます。

こんな感じで銀行は判断していきます。
ここに今度は「既存借入」が関わってきます。
既存借入の月々の支払額を12倍して、年間返済額にします。
それを、住宅ローンの年間返済額にプラスして、返済比率を出します。
これは、実は既存借入が無くても、キャッシング出来るカードを持っていると、この返済額に加えて計算する金融機関が多いです。(これが「カードが無い方が審査が通りやすい」ゆえんです。)

例えば上記の例で、そこに月々3万円のカーローンの返済中と仮定します。残り機関が6か月とかの場合でも1年分にて計算して下さい。
(2,500万円 30年返済 返済比率金利4% カーローン月々3万円)
上記より年間返済額1,432,248円
ここにカーローン 30,000円×12=360,000円
をプラスすると、年間返済額が1,792,248円 となります。
これを返済比率にすると、39.82% >35% となるため「減額対象」となってきます。

この場合には、早く既存借入を返してしまうか、もう少し返済年数を増やすか、借入額を減らすか等の選択が求められます。

とにかく一番は、無理な返済計画を組まない事です!!

これを踏まえて、住宅ローンを検討してみて下さい。
いくつか金融機関のホームページを載せておきますので、気が向いたら見てみて下さい。
下記から入れます。(当然クリック無料です。)